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篇名: 黑心投資客不告訴你的17個眉角
作者: 梅	日期: 2012.05.24　　天氣: 　心情:

Smart 智富月刊 - 【黑心投資客不告訴你的買賣房子17個眉角】
書報新訊
╱ 公告日期：2012-05-21
5月號 /2012 第165期

如果你28歲就背負2,500萬元債務，還瞞著父母，把家裡2間房子拿去抵押借錢，最後生意破產，房子被銀行查封、地下錢莊上門討債；曾經月入百萬元的你，一夕成了親友眼中的「敗家子」，這時你會怎麼辦？自殺，了結一生的恩怨情仇？還是遠走他鄉，暫時躲開債主糾纏？窩在三溫暖裡想了18天，他，選擇面對問題。靠著保本做法，買進便宜房產，他花4年還清債務，贖回爸媽房子；接著再花5年累積資產，如今37歲，已經擁有逾1億元身價。今天他要現身說法，教你如何破解黑心投資客不敢告訴你買賣房子的「眉角」。

●擅長挖掘超值老公寓，連王雪紅、王力宏都是他的客戶
賠光家產的敗家子靠房產翻身賺1億

屋齡近40年的老公寓，一樓大門不但生鏽、連門鎖都斷了，樓梯牆壁整片發霉、電線插座還鬆脫掉落，這樣的破房子你敢不敢買？一般人可能想都不想就說：「不！」但是37歲的蔡璟柏，卻把這樣的老房子當寶。今年農曆年前，他剛在台北市迪化街以720萬元買下一間屋齡超過35年、面積30坪、屋主因欠錢遭法拍的老公寓，屋況就如前述。不過，短短3個月，只花50萬元整修，現在已有房仲開價900萬元希望接手，總價漲25%，如果以自備款僅3成估，扣除成本，淨獲利高達48%。難怪他告訴記者：「公寓愈舊，我愈喜歡！」
在台北房地產市場裡，與被國稅局盯上的投資客「三黃一劉」相比，政治大學財稅系（現已改為財政系）畢業的蔡璟柏，不論資歷或實力，都只能算是投資客中的「小咖」。但是，過去10年，他經手超過1,000間法拍屋交易，自己參與投資買賣的房子超過100間，平均一個月買賣超過10間房；而且因為擅長投資低於市價的老公寓，不但讓他賺進上億元獲利，包括台灣手機股王宏達電董事長王雪紅、歌手王力宏，都曾經成為他的客戶。
很難想像，眼前這位風光體面的地產投資客，竟然曾經信用破產、被黑道逼債，連父母住的房子都因為他而被法院查封。當時28歲的他，因為投資網咖生意失敗，背了2,500萬元負債，家裡2間房子被拍賣、車子被押走、信用卡被停止，全身家當只剩幾千元。2,500萬元的負債要怎麼還？蔡璟柏怎麼也沒有想到，轉機就在父母被法院查封的房子上。當年法院來查封家裡的房子時，父母親沒責怪他，反而一直擔心他的安危、心理壓力會不會太大？面對父母沒有抱怨的親情，他告訴自己：「一定要搶救父母的房子，不能讓爸媽被鄰居指指點點。」

●6%年現金流＋3年保本＝0風險

當時的蔡璟柏，沒有存款，根本無法自己投資賺錢，只能透過幫客戶操作法拍屋，賺取房屋總價3%~5%的佣金；結果，只做6個月，操作10間法拍屋，就讓他累積300萬元的本錢，開始自己投資買賣。完全是短進短出，而且產品不限，從小套房到老公寓，只要利潤有3成，他就進場操作。就這樣，一邊幫客戶代操、一邊自己投資，一年操作100~130間，4年後，他靠著操作法拍屋賺到的獲利，竟清償掉所有負債。
現在的蔡璟柏，不再夢想可以賺倍數獲利，而是運用減法投資哲學，碰到任何賺錢提案，先思考可能構成風險的因素，再評估能不能保本，最後才想是否能獲利。這個用「減法」心態評估投資的哲學，若寫成公式，大致如下：6%年現金流＋3年保本＝0風險，至於詳細的操作方式，有以下3原則：

原則1》第1年就要帶進來6%現金流
從加法投資轉變為減法投資，蔡璟柏評估任何投資案，不論是房地產或股票，都是先看第1年能否帶進6%的現金流。如果第1年就能賺進6%，不管這產品過去的獲利高低起伏如何，只要符合前述標準，至少代表目前獲利夠穩定。

原則2》3年內都確定保本，不會賠錢
任何一筆投資，在本金投入後，3年內要確定保本不賠。為什麼是3年？蔡璟柏說，這是從台灣的政治環境變動來觀察，台灣總統大選每4年選一次，通常在選前一年就會開始布局，剩下3年時間，整體環境的變動較低，因此，任何投資都要考量在3年內可以脫身並保本

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一生保本致富公式：1人存錢 × 2人養房 × 全家存股＝富足一生

內政部營建署最新數據，全台購屋痛苦指數（房價所得比）為9.2，顯示台灣人要不吃不喝9.2年才買得起房子，相同指數在台北市更達14.3，使得高房價成為民怨之首。
不過，就在大家抱怨「賺錢速度趕不上房價、物價上漲幅度」時，今年31歲的Sillen，沒有名校學歷，靠業務專員薪水，卻能在7年之間存下10間房子，去年還開始存股票，累積淨資產已達600萬元。比他長10歲的Collina，空姐出身，35歲開始學投資，同樣雙修房產和股票，竟在7年內賺進逾千萬元現金。他們如何用死薪水快速養大資產？又如何在股市和房市同步賺錢？

．同學爆肝拼百萬年薪，他提早用錢滾錢月存5成薪買屋 30歲擁10房賺收租

若論薪水，月薪6萬元，就算把太太的薪水加進來，家庭月薪也只有10萬元。比起幾個在一線大廠、已經當到小主管的優秀同學，這個不喜歡加班、嚴拒「爆肝人生」的年輕業務，只能算是中等。可是，如果比資產、比身價，那就不同了。學校畢業迄今，他已經靠自己的存款在桃園、中壢一帶買下10間房子，每月租金收入已超過本業的薪水，連同2011年開始「存」的股票，總計扣除銀行房貸後的淨資產已逾600萬元，在同班同學中穩居第一，資產金額比第二名至少高出1倍以上。
理財成績單為什麼比同學好這麼多？是有富爸爸可以靠嗎？錯！出身農家的Sillen，在家族中雖是長孫，不過，家庭經濟只能算是小康，念私立中原大學的學費，甚至是靠助學貸款借了48萬元才完成。對於理財，這個學工業工程的上班族強調：「說穿了就是一種習慣、一種觀念，我只是觀念對了而已。」是什麼觀念對了？他說有2個：提早規畫、按部就班。
所以早在25歲時，Sillen就想好自己追求五子登科的順序是：銀子→妻子→房子→孩子→車子。靠著與眾不同的五子登科順序，30歲前就擁有逾1,600萬元的資產（未扣除房貸），而且Sillen不僅有犀利的觀念，做法上還養成許多理財的好習慣，讓累積財富的速度能比別人更快。這些習慣的養成，大致可以分成
以下3階段：
儲蓄期》利用房貸強迫儲蓄，第一間房就開啟包租公生涯
養房期》善用房貸槓桿放大報酬，精算投報率，把握利空加碼掃貨
存股期》做好股、房資產配置，長抱高殖利率股，賺股息像收租

．鎖定熟悉區域下手，精準賺百萬價差6年買賣10間房累積千萬身價
31歲的Sillen靠「先養房、再存股」的理財方式，7年之間把個人淨資產從負數拼到600萬元。用同樣的理財策略，比他年長10歲的Collina，因為本金多，選擇在台北養房、存股，6年就存出1,600萬元身價，她是怎麼做到的？
外型亮麗的Collina，大學畢業後想存錢出國讀書，順利考進華航當空姐。空姐收入月薪4萬元起跳，度過見習期，薪資跳到6萬元以上，旺季甚至可到10萬元。不過，賺得多，也花得多，當時她的存錢比率只有15%，工作3年存下50萬元。存款不夠出國留學，卻剛好認識現在的老公，兩人交往順利，讓她24歲步入婚姻。
婚後，Collina改行做美語老師，到各補習班跑班教學（哪裡有開課，就到哪裡上課），不須正常上下班，但薪資比一般上班族高，加上婚後生活開銷比起婚前大幅減少，存錢比率拉高到70%，讓她2年就存到人生第一個100萬元。
美語老師做2年，發現補習班真的有賺頭，1997年，Collina拿出積蓄加盟一家美語補習班，結果一做就是12年。剛開始曾因為場地不符法規遭檢舉，為此，她努力尋覓店面，符合法規再重新開業，最終成為在台北市信義區小有名氣的文理補習班。
不過，2010年中，考量到要陪伴進入青春期的女兒，加上少子化的大趨勢讓補習班學生愈來愈難教，她的教學熱情因此大減，最後決定將補習班頂讓出去，決定退出補習班經營，專心當房東養房，才能有更多時間看房、尋找投資機會，在研究學習後果真找到新的投資賺錢契機：
賺錢的房產經》練功2年，第一次出手賺逾百萬，聽從仲介跨區投資卻栽跟頭，這個經驗讓Collina學到真正賺錢的房產經。
長報未上市股》長抱上海商銀未上市股，股災年仍獲利36%。

想養房當包租公，先修滿18學分！如何修成？…
4條件挑長抱股，穩穩賺股利！如何做到？…

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黑心投資客炒房告白--打敗全民公敵，避免吃虧上當

這個即是投資客趁大家覺得房價高，買氣弱的時候，以買店面附租約，投資報酬率超過年息五%以上，高於定存，來引誘消費者上鉤，交屋後所謂的房客，只付了幾個月高租金就落跑

想買賣房屋的消費者，良心的建議，請做好功課才下場

不只實用，更加全面

我，想讓你買到六十分的好宅

想要安心順利的住進一間房屋，實在不能再靠你的直覺來買了

黑心投資客的17招炒房密技

只要你打算買屋，投資客就和你大有關係

中古屋和新成屋是多數小老百姓買屋的首選

這些問題百出的黑心屋常在投資客的巧手下漂白變假好宅，不想花大錢被套牢氣死自己，看屋前先了解投資客的神奇炒房法

不要買到讓你吐血的黑心投資屋

當買方，注定得跟投資客鬥法，除非你去廟裡拜，否則就乖乖做功課，要搬進夢想家，是要付出代價的

黑心建商和黑心投資客聯手，利用一點點的自備款，用期貨的方式把房價給炒高，再透過把死的說成活的的黑心房仲，三方聯手

你自己是投資客，只是沒這麼黑心，頂多想多賺點，沒有搞黑心建材，黑心裝潢那一套

擦鞋童理論

這年頭，中古市場，已經有半數以上的房屋是投資房，另外半數，則是賣方帶有投資心態的房屋，你怎可能避開?

只有一種投資房，你可以買，那就是新成屋剛交屋時期，投資客放出來的貨色，也就是，趁著新成屋剛交屋，投資客和建商的房屋都丟出來賣的時候，有機會買到便宜貨或是合理價

投資的重點在於好脫手，自住的重點在於好住

希望你想賣屋的對象，就是菜籃族，手段厲害的職業投資客不會在剛交屋時賣屋，因為這時候的價格最亂，物件最多，而且職業投資客起碼要賺二成至五成，不像菜籃族只要有賺就好，除非，職業投資客看壞後市，大量倒貨

投資屋獲利五成開價法

買中古五或新成屋想議價，搞清楚進貨成本是第一步，專業的投資客會按照進貨價加價五成來賣，如果你只用同區域的市價或行情來議價，以為打七折賣得漂亮，買得豪氣，告訴你，人家黑心投資客還是暴利賺啦

富爸爸之有錢人的大陰謀

他告訴我們有錢人之所以會有錢，是因為他們擅長用讓沒錢的人更沒錢的一套大陰謀，換句話說，你如果不懂得以其人之道還治其人之身，只會苦哈哈的努力工作，還是不可能晉身有錢人階級

他們一手把老房子的價錢炒過兩倍，三倍

包括裝潢成本在內，全部加一加，沒賺個五成簡直對不起自己

簡單來說，投資客買房子，通常透過代銷，房仲，法院這三大管道，你覺得錢途無限的黃金地段，他們加價買:你覺得不看好，屋況爛的鬼屋，他們更會賣

找哪裡有兇殺，自殺案件，就往哪裡買

包裝阿，有死過人的就找活人來住，免費喔

如果要自己住，就找設計師搞得像樣一點，通常這招會用在坪數大一點的房屋，最好找那種經常跟裝潢雜誌或電視節目配合的設計師

有些裝潢雜誌的封面經常採用投資客的裝潢屋，道理很簡單，同樣的預算他不整水電，不補壁癌，通通用在設計裝潢上

懂得自己調贍本確認是不是短期移轉的投資屋

哪來這麼多移民跟換工作咧?

那預售屋怎麼賺?莫非黑心投資客可以買到預售屋的低價?錯，當然是買低價以下

既然是留，就是用說的，有時會簽約，反正付一點錢，五%而已，重點是，投資客用比較便宜的價格留了，然後找機會賣給你

投資客拿出一點點的自備款，繳一點點寬限期的便宜利息(他是大戶，銀行會特別優惠)

真正賺到錢的，多半只有專業的投資客，那些看人家賺錢也想跨入投資的菜籃族，小咖，買個一兩戶的這些人，都是投資客倒貨的對象

老公寓，華廈的拉皮遮瑕法

什麼叫拉皮屋?先了解黑心投資客的基礎裝潢術，:一、米白色油漆製造溫馨感買劣質品用噴槍隨便噴(有沒有毒不知道):二、薄夾板超好用，一遮壁癌二擋裂縫三還可掩飾海砂屋，三、地上要鋪拋光石英磚，而且要閃亮的那種(不敲不清，直接鋪在舊地板上，管它水平平不平)，至於衛浴，廚房?那就不用說了，一定是簡單搞搞，大方呈現，可美的咧

投資客賣屋絕對不是賺那種一般企業十五%的正常獲利，他們要暴利賺，一次賺個五成，貨進來以後，不管之後如何賣，第一件事:先裝修

尋找夢想的家: 尹教授教你10招聰明購屋

速成裝修法第一招:米白色便宜漆

黑心裝潢術的第一招就是入門款的輕裝修

首先，漆上便宜的油漆

施工就只有一度，一坪多少?沒有算坪的，算工，兩個油漆工人五千元，花費大概八千元就搞定，省下三倍錢

刺鼻的是油漆，香的是廉價芳香劑，聞到又刺又香的味道，就是這類的黑心屋

速成屋裝修法第二招:天花板用途多

天花板是黑心投資客裝修的奧義

間接照明法

這種速成天花板的最大功能，就是做為遮掩壁癌的重要工具

但真要修可是很花錢，往往修一個小角落就要花上好幾十萬元

遇到海砂屋油漆根本漆不上去

貼全新壁紙的房屋，每面牆敲一敲竟然都是木板

直接貼就好了，錠夾板還要多花錢，這招擺明就是要遮狀況嚴重且無所不在的壁癌

速成裝修法第三招:閃亮亮拋光石英磚

照理說，應該是把舊的地磚或地板通通挖起來，接著打掉一層結構水泥面，然後才是濕式施工法或乾式施工法，鋪砂，上黏著劑，放地磚，量水平等等

黑心建商會用的黑心投資客也都愛用

鋪地速成法最大的好處，除了省錢

下次去看屋的時候，帶一顆鋼珠就知道了

鋼珠就開始往低的方向滾，表示地面不平整

速成裝修法第四招:浴廁要夢幻

簡單搞搞，大方呈現

比如電線都沒換，水管也可能本來就漏水

那扇便宜的淋浴拉門，用了很爛的強化玻璃，若短時間內忽冷忽熱溫差過大，會因為熱脹冷縮而有自爆的危險，那個有石材檯面的洗手檯，過了半年水龍頭就關不緊了

大陸來的山寨版水龍頭

櫃子根本不防潮，沒用多久就發霉加上膨脹變形

屋頂多用爛木板上油漆，幾個月後亦是發霉膨脹的下場，馬桶，山寨版的你本來就知道，每次使用都會黏東西

速成裝修法第五招:廚房能省則省

廚櫃櫃體與抽油煙機，廚櫃必須表面防油污，裡面防潮，才不會用了一年就木板膨脹裂開，檯面變形

稍有品牌的廚具大約三公尺長度就要五萬到十萬元，而是質料比較差的密集板櫃

矽利康，也不會用防霉型，一定只是便宜貨

速成裝修法第六招:管線絕對不重拉

最重要的電線，當作壓軸好戲

部分插座是假的，電線沒有重拉，增加插座時只是從這個插座多拉一條線到那個插座

國家標準檢驗過的電線

豪宅專屬重裝修山寨法

好地段的老大樓，總價約三千萬左右的房屋，是黑心投資客最愛用山寨豪宅裝修法來大賺一筆的物件，他們懂得向知名設計師作品借鏡，擺上仿名牌家具，至於你看不到的水電管線壁癌露水，同樣囉，金玉其外，敗絮其內

有礙健康的甲醛天花板，抑或遮壁癌的嘔心一度漆

重裝修山寨法

信義路四段上的XX花園廣場

聯聚建設

要進入豪宅投資的遊戲場，眉角，就是裝潢

重裝修奧義第一招:拷貝設計雜誌，偶爾用點真品

價格只有名牌燈具的五分之一

房屋總價連同裝潢在三千萬以下的案子，有不少這種山寨版中古豪宅

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